Как перевести жилое помещение в нежилое: документы, порядок действий

Коммерческая недвижимость всегда пользуется повышенным спросом, особенно если характеризуется удобным расположением для потребителей.

Собственники квартир, расположенных на первом этаже, имеют очень выгодные перспективы, реализовав которые можно получить достаточно приличный доход. Осуществив перевод такого помещения в статус нежилого, можно открыть в нем небольшой магазин, салон красоты, офис, торговое представительство.

Одним из методов применения нежилого помещения является выгодная сдача его в аренду. Стоимость на такие объекты достаточно высока, что в полной мере за короткий период времени сможет окупить расходы.

Для того, чтобы получить соответствующие документы, необходимо пройти ряд обязательных процедур. Все они обозначены в ЖК РФ. Также необходимо будет учитывать и нормативные правовые акты местных органов. На самом деле процесс переведения жилого помещения в нежилое достаточно сложный и длительный, так как требует согласования с различными государственными структурами.

Аспекты законодательства

Собственникам жилья в первую очередь необходимо изучить законы, касающиеся этой области, чтобы четко понимать, что разрешено, и за какие нарушения могут быть наложен штраф. Поскольку не все помещения можно использовать для коммерческих целей, то естественно, что в законодательных актах описаны все ограничения.

Квартиру запрещено переводить в нежилую в следующих ситуациях:

• квартира используется в качестве постоянного жилья;
• проводить перевод отдельных комнат. Документы могут быть выданы только на весь объект целиком;
• запрещено обустраивать помещение для коммерческого использования, если нет возможности обустроить отдельный вход. Запрещен проход через подъезд, так как эксплуатация помещения может мешать жильцам;
• объект недвижимости не должен быть сдан в аренду, иметь долговые обязательства или быть в залоге у третьих лиц.

Подготовку документов можно начинать лишь в том случае, если все требования действительно можно выполнить.

Последовательность действий

Если ранее имела незаконная перепланировка, то лучше сразу же принять меры по приведению всех документов и проведенных работ в соответствие с законом.

Для этого необходимо будет обратиться в соответствующие органы для поиска решений данного вопроса, пригласить специалистов из БТИ для проведения обследования квартиры и замеров параметров помещения, внести изменения в технический план квартиры. После этого уже можно приступать непосредственно к получению документов на нежилое помещение.

Всю процедуру можно условно разделить на несколько этапов, на каждом из которых потребуется представлять определенный пакет документов. Рекомендуется подготовить его изначально, чтобы сократить затраты времени. Поскольку это длительный процесс, то недостача какого-либо документа лишь усложнит его.

I Этап: подготовка документов и подача заявления

Закон наделил полномочиями по переводу жилых помещений в нежилые помещения органы местного самоуправления (администрации, мэрии и т.п.), в которых специально для реализации данных полномочий создается межведомственная комиссия.

В комиссию включаются представители органов представительной и исполнительной власти, надзорных и контролирующих органов, в том числе, технического надзора и другие лица. Именно межведомственная комиссия после проведения обследований и подготовки заключения принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое.

Для начала процедуры собственник должен обратиться с заявлением в межведомственную комиссию, приложив установленный пакет документов, в который входят:

• копия паспорта заявителя (если обращается представитель собственника, то необходимо будет предоставить доверенность, заверенную нотариально, которой подтверждается право представления интересов заявителя);
• документы подтверждающие право собственности;
• технические документы на объект;
• заключения пожарного надзора, санитарно-эпидемиологического надзора, заключение организации, осуществляющей эксплуатацию многоквартирного дома, о состоянии здания (дом не должен быть признан аварийным);
• справку из управляющей компании или другой эксплуатирующей организации, в которой будут указаны сведения о квартире и соседних помещениях;
• письменное согласие соседей;
• проектная документация, отображающая переустройство квартиры и планируемые изменения (в случае необходимости);
• другие документы, включенные в перечень, утвержденный федеральным законодательством.

Сотрудник, ответственный за прием документов, обязан выдать заявителю расписку, в которой перечисляются предоставленные документы, а также указывается номер входящего и дата подачи документов. С этого момента начинается отсчет исполнения процедуры перевода жилого помещения в нежилое (в соответствии с законом такой срок составляет 45 дней).

Однако межведомственная комиссия может отказать в переводе помещения. Произойти это может по следующим причинам:

• перевод помещения не соответствует требованиям и условиям;
• предоставлен неполный пакет документов;
• не получено согласие других членов семьи собственника квартиры;
• не получено согласие соседей;
• другие основания, установленные законом.

Если собственника помещения не устраивает отказ, он находит его немотивированным и необоснованным, то он может обратиться с иском в суд с требованием опротестовать заключение межведомственной комиссии.

II Этап: расчет стоимости изменения статуса помещения

После того как было получено положительное решение межведомственной комиссии, собственник квартиры (или его официальный представитель по доверенности) должен обратиться в БТИ, представив определенный пакет документов:

• технический паспорт;
• документы, подтверждающие право собственности;
• решение межведомственной комиссии;
• другие документы, определенные соответствующими регламентами.

Далее специалисты бюро технической инвентаризации на основании полученного заявления и документов произведут расчет стоимости перевода, подготовят документы, обосновывающие и закрепляющие расчеты. После этого собственник квартиры должен будет оплатить указанную стоимость.

Отдельно следует отметить, что для проведения расчетов учитывается целый ряд объективных факторов: месторасположение многоквартирного дома, год постройки, техническое состояние здания и квартиры, район, в котором расположен многоквартирный дом, наличие рядом расположенных аналогичных помещений, коммерческую привлекательность и другое.

III Этап

После того, как были проведены первые два этапа, собственник квартиры оплатил перевод помещения в статус нежилого, необходимо зарегистрировать новый объект в органах государственной регистрации и получить новое свидетельство на право собственности.

При обращении в регистрирующий орган необходимо будет предоставить:

• решение (или заверенную копию решения) межведомственной комиссии;
• платежный документ, подтверждающий факт оплаты госпошлины;
• копию паспорта собственника квартиры (или доверенность, если действует официальное лицо, представляющее интересы владельца недвижимости);
• другие документы, установленные регламентами.

При подаче собственнику квартиры выдается расписка в получении документов, в которой указана дата, когда будут готовы новые регистрационные документы, которые можно получить в назначенное время при предъявлении паспорта гражданина РФ. На этом процедуру перевода квартиры в нежилое помещение можно считать завершенной.

Перевод жилого помещения в нежилое: условия и порядок процедуры, пошаговая инструкция

Перевод жилого помещения в нежилое помещение является актуальным вопросом для многих собственников квартир. В данной статье мы детально рассмотрим порядок процедуры, ее сложности, главные условия, последовательность этапов и перечень необходимых документов.

Основные условия перевода в нежилое помещение

Итак, для начала приведем информацию, которая позволит провести оценку обстоятельств, разрешающих или запрещающих перевод.

Условия для перевода квартиры в нежилое помещение:

1. Главное требование – наличие отдельного входа.
2. Квартира для перевода должна располагаться на первом этаже (исключение – все помещения этажом ниже являются нежилыми).
3. Квартира не может быть обременена правами третьих лиц – находиться в залоге у банка, в аренде, под арестом.
4. Запрещены строительные работы в доме, принадлежащем ветхому и аварийному фонду.
5. Перевод в нежилое помещение не разрешен в отношении домов социального найма.
6. Нельзя использовать помещение под религиозную деятельность.
7. Перевод в нежилое помещение не допускается, если отсутствует согласие жильцов многоквартирного дома (далее – МКД).
8. Комната в квартире не подлежит переводу, только квартира целиком.

Что касается требований к помещению исходя из его назначения, то тут может быть очень много дополнительных условий, о которых вы узнаете уже после перевода. Например, вас могут обязать обустроить пандус для инвалидов, установить систему звукоизоляции. Или посчитают площадь помещения не подходящей для такого вида деятельности.

Запрещенные работы:

• Демонтаж конструкции, входящих в общую систему МКД.
• Любые строительные действия, которые могут привести к ухудшению характеристик МКД, снижению надежности конструктивных элементов.

Перевод квартиры в нежилое помещение сопровождается следующими этапами:

1. Подготовка проекта по переустройству и перепланировке (далее – Проект).
2. Получение письменного согласия от жильцов МКД.
3. Подача документов в орган, осуществляющий перевод.
4. Строительные работы в натуре.
5. Проверка соответствия нежилого помещения проекту. Устранение замечаний.
6. Внесение изменений в ЕГРН.

Разберем подробнее каждый из этих этапов.

Шаг 1. Переустройство и перепланировка

Если для ведения предпринимательской деятельности требуются работы по перепланировке и переустройству квартиры, то для этого необходимо получать разрешение от органов, осуществляющих перевод. Так, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества, в Санкт-Петербурге – администрации районов и Жилищный комитет. Для упрощения назовем эти госструктуры органом местного самоуправления (далее – ОМС).

Лицензией на подготовку проекта по переустройству и перепланировке обладают специалисты-проектировщики.

Перепланировкой называется установка, перенос, разборка стен и перегородок; перераспределение площадей между помещениями в квартире; создание отдельного входа (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство – установка, замена, перенос, демонтаж инженерного оборудования (ст. 25 ЖК РФ).

Не начинайте проводить ремонт в квартире до получения согласований от ОМС.

Первым этапом может быть получение согласия от жильцов МКД – на ваше усмотрение. Имейте в виду, что без их одобрения перевести квартиру в нежилое помещение невозможно.

Если вы сначала подготовите проект, а потом организуете собрание, но собственники откажут вам, то вы понесете убытки, равные стоимости проекта.

С другой стороны, с проектом диалог с соседями может получиться успешнее, а иначе вам придется объяснять на пальцах перспективу и выгоду от вашей идеи.

Шаг 2. Получение согласия от собственников помещений МКД

Вся процедура по переводу будет состоять из ваших расходов, и ваших усилий. Получение согласий от владельцев квартир в вашем многоквартирном доме как раз потребует немалых усилий.

Предварительный сбор подписей

Для начала нужно провести согласование с ближайшими соседями, а именно, владельцами тех помещений, которые непосредственно примыкают к вашей квартире (расположенные выше и ниже, а также имеющие общую стену).

Согласие вам нужно именно от собственников, а не от членов семьи и проживающих. Оформите его в свободной форме, но в содержании отразите следующие сведения:

• ФИО собственника, или наименование юридического лица, ФИО руководителя;
• паспортные данные владельца;
• номер квартиры;
• информация о правоустанавливающем документе (желательно номер, дата);
• подпись.

Если собственник прилегающего помещения – муниципалитет, согласие нужно брать у ОМС.

При наличии 100% подписей по данному этапу, можно начинать организацию общего собрания собственников квартир МКД.

Подготовка к общему собранию

Способы оповещения владельцев помещений МКД о предстоящем собрании:

• заказное письмо (сохраняйте почтовые подтверждения того, что вы направили письма – из этих данных будет формироваться реестр уведомлений);
• вручение извещения лично под роспись каждому собственнику (реестр подписей);
• объявление в местах общего пользования.

У председателя дома, в УК, в ТСЖ следует узнать, какая форма извещения собственников о проведении собрания предусмотрена правилами управления вашим МКД.

Если на предыдущем собрании владельцы решили, что оповещение должно происходить путем размещения объявления, то два первых вышеуказанных способа можно опустить.

В противном случае вывеска объявления на общем стенде не годится – собственники не будут считаться надлежащим образом уведомленными.

Если в МКД имеются неприватизированные квартиры, известите о собрании администрацию, являющуюся собственником таких квартир.

В оповещении обозначьте причину собрания, и свои данные как инициатора. Можно добавить другие волнующие вопросы к повестке дня, чтобы заинтересовать людей и обеспечить их явку. Обязательно укажите дату и время собрания, а также контактное лицо, к которому можно обращаться с предложениями, вопросами, дополнениями, до предстоящего собрания.

Уведомить собственников следует не позднее, чем за 10 дней до даты собрания.

О том, как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме и о всех нюансах: условия, порядок перевода

Нередки случаи, когда мы видим в жилых домах на первых этажах расположенные офисы или небольшие магазинчики. В этом случае их владельцы прошли процедуру перевода жилого фонда в нежилой.

Данная операция достаточно затратная и по времени, и по вложению средств, кроме того, нужно знать, как перевести квартиру в нежилое помещение. В каждом отдельном случае имеются свои особенности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 302-66-73. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Перевод жилого помещения в нежилое: условия, порядок перевода

В статье 22 ЖК четко определены условия, при которых возможно произвести переход помещения из жилого в нежилое:

• квартира должна находиться во владении того лица, которое занимается ее переводом. Арендатор жилья или его съемщик по договору социального найма не может осуществить такой перевод;
• помещение должно быть оснащено отдельным входом. Если площадь объекта составляет более 100 м², то необходимо оснащение его аварийным выходом. Если у квартиры нет отдельного выхода, но имеется окно во двор и квартира расположена на 1-ом этаже, то разрешение может быть получено при условии в дальнейшем формирования выхода;
• не разрешается проводить переход только части помещения, например, только одной комнаты в квартире;
• прописка в квартире, подлежащей переводу, запрещена;
• недвижимость не должна иметь обременений: быть под залогом или арестом;
• при нахождении помещения выше 1-ого этажа необходимо, чтобы все объекты, располагающиеся ниже не принадлежали жилому фонду;
• если ранее в квартире проводились перепланировки, то они должны быть отражены в официальных документах БТИ;
• также запрещается переход из жилого фонда в нежилой, если помещение располагается в здании, находящемся в аварийном состоянии.

Кроме основных условий выдвигаются дополнительные:

1. обязательным условием, предъявляемым к квартире, является ее оснащенность коммуникациями.
2. Рассматривается отдельно ситуация, если помещение находится в здании, относящемся к объекту культурного наследия.

К жилому помещению относится помещение, предназначенное для постоянного проживания людей, нежилое обычно используется для коммерческих, административных или других целей, несвязанных с проживанием.

Обязательным условием переоформления статуса помещения является получение согласия межведомственной комиссии, формируемой при Департаменте управления городского имущества. Теперь немного о том, с чего же начать перевод в нежилое помещение.

Обращение в комиссию

Регламент предоставления услуги комиссией расписан в постановлении Правительства № 692-ПП от 27/10/2015.

СПРАВКА: Заявка в комиссии рассматривается 45 дней. Проводится экспертиза, в результате которой оформляется акт о переустройстве помещения в рамках перевода из жилого фонда в нежилой.

Кроме знаний о том, как перевести жилье из жилого в нежилое, для перевода жилого помещения в нежилое необходимы следующие документы:

• поэтажный план и экспликация.
  Для его получения следует обратиться в БТИ, в которое нужно предоставить заявление, паспорт заявителя, свидетельство о праве собственности и акт от межведомственной комиссии о перепланировке помещения. В бюро будет составлен поэтажный план и экспликация с учетом внесенных изменений;
• технический паспорт выдается также в БТИ;
• решение службы пожарного надзора, в котором оформляется запись о том, что объект соответствует противопожарным нормам. Оформляется оно при подаче заявки в Управление Государственного Пожарного надзора;
• разрешение санэпидемнадзора. Взять его можно, обратившись в СЭС;
• документ из ДЭЗа, в котором описывается территория, являющаяся соседней с переводимым объектом;
• письменное согласие соседей или решение собрания. При оформлении помещения в многоквартирном доме нужно получить разрешение от жильцов. Для этого пишется обращение в УК о включении в повестку дня очередного собрания жильцов вопроса о переходе статуса помещения.

Как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот?

Перевод жилого помещения в нежилое играет достаточно важную роль в современных бизнес-процессах. Он регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации (гл. 3 ЖК РФ).

В частности, в ст. 22 ЖК РФ перечислены случаи, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается. Поэтому, если Вы планируете перевод жилого помещения в нежилое, учтите обязательные условия, которым это помещение должно соответствовать. Это:

• возможность входа в него без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям дома (подъезды, коридоры, тамбуры) или наличие технической возможности оборудовать такой вход;
• расположение на 1-ом этаже или, в случае расположения на более высоких этажах, отсутствие под ним жилых помещений;
• обязательное согласие на перевод лица, в чью пользу зарегистрировано обременение прав при наличии таких обременений (ипотека, аренда и т.д.).

Судебная практика.

Существуют варианты расположения жилого помещения, при которых его перевод в нежилое не допускается:

• помещение является частью квартиры либо используется в качестве места постоянного проживания;
• помещение расположено в наемном доме социального использования (ст. 22 ЖК РФ).

Кроме того, перевод жилого помещения в нежилое недопустим, если он планируется в целях осуществления религиозной деятельности.

2. Условия перевода нежилого помещения в жилое

Решение о переводе нежилого помещения в жилое связано с желанием владельца придать статус жилого различным помещениям коммерческого назначения (торговым, складским, производственным и пр.), чтобы использовать их для постоянного проживания.

Поскольку жилое помещение должно отвечать всем санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, установленным российским законодательством, то нежилое помещение, переводимое в жилой фонд, также должно соответствовать таким требованиям либо должна иметься возможность обеспечить выполнение этих требований.

Кроме того, действующие санитарные и противопожарные нормы и правила не позволяют размещать в жилых домах отдельные виды коммерческих помещений. В частности, в жилых домах не допускается размещать:

3. Документы, необходимые для перевода

При переводе жилого помещения в нежилое и наоборот изменяется не только способ его использования, но и правовой статус, что обуславливает необходимость чёткого соблюдения всех процедурных моментов.

Согласно ст. 23 ЖК РФ, смена статуса помещения на «нежилое» или «жилое» осуществляется органом местного самоуправления, поэтому в каждом регионе имеются свои нюансы, которые необходимо уточнять в муниципалитете.

Также ст. 23 ЖК РФ определен общий порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, включая перечень необходимых документов, прилагаемых к заявлению о переводе помещения:

• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое омещение;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
• согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Подробнее

• Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.
• Согласие каждого собственника всех примыкающих помещений на перевод оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление.
• В этом согласии указываются:

• фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
• полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника примыкающего помещения;
• паспортные данные собственника указанного помещения;
• номер принадлежащего собственнику указанного помещения;
• реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

Требовать представления иных документов орган, осуществляющий перевод помещений, не имеет права (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Однако следует учитывать, что в случаях, установленных законом, от Вас могут потребовать дополнительные документы, например:

4. Порядок перевода

Этап 1 – подготовка проекта перепланировки (переустройства).

С учётом того, что практически во всех случаях для осуществления перевода жилого помещения в нежилое требуется его переустройство и (или) перепланировка, например, для оборудования отдельного входа, в первую очередь необходимо обратиться к специалистам для подготовки проекта перепланировки (переустройства).

При переводе нежилого помещения в жилое главными задачами перепланировки и переустройства является приведение помещения в соответствие с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям.

Чаще всего, как показывает практика, требуется проект переустройства и перепланировки для оснащения будущего жилого помещения инженерными коммуникациями, включая электросети, систему вентиляции, отопления, газо- и водоснабжения.

Рекомендации: в случае необходимости перепланировки или переустройства помещения для удовлетворения вышеназванных требований все работы целесообразно осуществить до момента подачи заявления в соответствующие органы о переводе, поскольку, согласно п.

43 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, специальная комиссия, созданная при органе местного самоуправления, должна оценить фактическое состояние помещения и его пригодность для постоянного проживания.

Подробнее

Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители следующих органов:

• местного самоуправления;
• уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля);
• государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, экологической и иной безопасности;
• защиты прав потребителей и благополучия человека;
• архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций (при необходимости);
• эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий (при необходимости).

Этап 2 – сбор пакета документов.

В состав пакета документов для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, помимо перечисленных выше обязательных, могут входить:

• доверенность (или официальное письменное согласие) на ведение процедуры перевода одному из собственников;
• выписка из домовой книги или справка уполномоченного органа (паспортно-визовая служба, паспортный стол), подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд и т.д.

1. Этап 3– подача заявления о переводе.
2. В орган, осуществляющий перевод, подается заявление о переводе помещения с приложением к нему подготовленных документов и документа, удостоверяющего личность (для предъявления).
3. Заявление о переводе помещения может быть подано лично, через МФЦ, посредством Единого портала государственных и муниципальных услуг «Госуслуги», по почте.
4. При направлении заявления по почте подпись заявителя на заявлении должна быть нотариально удостоверена.
5. Этап 4 – принятие соответствующего решения органом местного самоуправления.
6. Не позднее 45 календарных дней со дня представления заявления и документов орган, осуществляющий перевод, принимает решение о переводе или об отказе в переводе помещения.

В течение 3-х рабочих дней с момента принятия решения орган, осуществляющий перевод, выдает или направляет заявителю либо уведомление о переводе помещения, либо уведомление об отказе в переводе с приложением соответствующего распоряжения (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Уведомление направляется одним из следующих способов:

• по адресу, указанному в заявлении;
• через МФЦ.

Подробнее

В случае принятия органом местного самоуправления решения об отказе в переводе и Вашего несогласия с ним, Вы можете обжаловать его в судебном порядке в течение 3 месяцев со дня получения уведомления (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ).

В случае необходимости проведения переустройства (перепланировки) помещения (о чем должно быть указано в решении о переводе), документом, подтверждающим окончание перевода будет являться акт приемочной комиссии (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).

Этап 5 – внесение в ЕГРН уточнённых сведений о переведенном помещении.

Орган, осуществляющий перевод помещений, самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия направляет в Росреестр (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее — Закон о регистрации недвижимости):

• решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке);
• акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки (в случае проведения работ по перепланировке.

Уточненные сведения об объекте недвижимости будут внесены в ЕГРН через 15 рабочих дней после получения Росреестром соответствующих решений органа местного самоуправления.

Вы получите уведомление с описанием внесенных изменений одним из следующих способов:

Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, Вы вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН. Если у Вас остаются вопросы относительно порядка признания нежилого помещения жилым (или наоборот), воспользуйтесь нашим сервисом. 

• Вам также может быть интересно:
• Переустройство и перепланировка жилого помещения
• Как поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право на объект недвижимости вспомогательного использования?

Перевод жилого помещения в нежилое: процедура, оформление, особенности | Правоведус

Необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд возникает по разным причинам, в частности, в целях коммерческого использования или же для признания жилого объекта непригодным для проживания людей (Положение № 47 от января 2006 г.). Порядок перевода регулируется гл.

3 Жилищного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, касающимися градостроения в России. Отметим, что перевод жилого помещения в нежилое предполагает смену статуса и правового режима, а значит, меняется и порядок использования этого помещения.

Для того, чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд, в первую очередь, необходимо собрать пакет документов, в перечень которого входят:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности, решение суда и т.д.);
• технический паспорт помещения и план всех этажей дома, полученные в БТИ;
• проект реконструкции помещения, переводимого в нежилой фонд; документ будет необходимо предоставить в случае дальнейшего переустройства и перепланировки нежилого помещения для коммерческого использования;
• согласие всех собственников жилого помещения на изменение его статуса и назначения, заверенное у нотариуса; официальное письменное согласие на ведение процедуры перевода одному из собственников;
• нотариальная доверенность от собственника помещения (потребуется в случае выполнения процедуры перевода иным лицом);
• оригинал и нотариально заверенные копии учредительных документов (потребуется в случае принадлежности жилого помещения юридическому лицу);
• выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд.

Срок действия справки из паспортного стола составляет 14 дней.

Условно процесс перевода жилого помещения в нежилое делится на три этапа:

1. Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
2. Реконструкция, переустройство и перепланировка с согласованием в соответствующих органах.
3. Оформление права собственности на помещение, выведенное из жилого фонда.

Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме (образец предоставляется в соответствующих учреждениях), подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости.

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

• Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
• Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
• Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

Важно! В случаях, если площадь нежилого помещения превышает 100 кв.м, оно должно иметь запасной выход.

• Жилое помещение, переводимое в нежилой фонд, не должно находиться под арестом или иным обременением, в том числе по кредитному договору или ипотекой. Любые манипуляции с недвижимостью можно будет проводить только после прекращения залога.
• Многоквартирный дом, в котором расположена квартира для вывода из жилого фонда, должен быть не аварийным, не требующим капитального ремонта и не подлежащим сносу или полной реконструкции.
• Не допускается наличие в жилой квартире, переводимой в нежилой фонд, каких-либо не узаконенных перепланировок.
• В случае перевода жилого помещения в нежилое, если объект недвижимости располагается в здании, представляющем культурно-историческую ценность, или состоящем на учете в штабе по делам гражданской обороны и ЧС, необходимо получить на то разрешение в соответствующих уполномоченных органах, например Комитета по охране памятников культуры и истории. Также, стоит учесть, что в данном случае стоимость объекта при экспертной оценке может быть увеличена.
• Невозможен перевод квартиры в нежилое помещение коммерческого назначения при отсутствии подключения помещения к основным инженерно-коммуникационным системам.
• Также не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд в случаях, если целевое назначение будущего коммерческого объекта не соответствует допустимым нормам зонирования, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ.
• Не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд, если это наемный дом социального назначения (ФЗ от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 ч. 3.1.).

Решение по переводу квартиры в нежилой фонд принимает созданная при каждом муниципалитете межведомственная комиссия.

На принятие решения влияет наличие заключения из УФМС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора и Санитарно-эпидемиологической службы, Управляющей компании, выписки из положительного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, заключение органа по охране памятников и архитектуры о наличии возможности выполнить переустройство и перепланировку объекта культурного наследия. Срок рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое составляет 45 дней с момента подачи всех документов. Компетентный орган не вправе требовать от заявителя дополнительно документов, не входящих в перечень, установленный Жилищным кодексом РФ. О приеме документов на рассмотрение заявителю должна быть выдана расписка. С момента принятия решения о переводе либо мотивированном отказе в переоформлении квартиры в нежилое помещение, в течение 3-х рабочих дней компетентные органы должны направить заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимого объекту, письменный протокол (ФЗ от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ, изменения в части 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, вступившие в силу с 1 января 2013 г.).

Согласие собственников других квартир

Как выполнить перевод жилого помещения в нежилое?

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Как правило, граждане, после получения квартиры, дома, или любой другой жилой недвижимости, намерены использовать ее исключительно для проживания.

Но в определенных случаях (например, собираясь открыть свой бизнес, или по требованию государственных органов), может возникнуть необходимость выполнить перевод жилого помещения в нежилое.

Эта процедура довольно сложная, и доступна только в строго определенных условиях.

Виды помещений

В тексте статьи 15 Жилищного Кодекса РФ дается точное определение понятия «жилое помещение», а также общие критерии для признания недвижимости пригодной для проживания.

Согласно предоставленной в ЖК РФ информации, жилым помещением может быть признано изолированное помещение, относящееся к категории недвижимого имущества и отвечающее санитарным и техническим нормам для постоянного проживания граждан.

Виды жилых помещений, согласно статье 16 ЖК РФ:

• Дом. Это отдельное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования (требуются для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, проживающих в доме).
• Квартира. Это структурно обособленное помещение, расположенное в многоквартирном доме. Оно должно обеспечивать жильцам прямой доступ к помещениям общего пользования в данном доме, и состоять из одной или нескольких комнат, наряду с помещениями вспомогательного использования.
• Комната. Это часть жилого дома или квартиры, которая должна использоваться как место непосредственного проживания граждан. Балкон или чердак не относятся к комнатам, но являются частью квартиры с характеристикой «подсобные» или «специальные» помещения. Но осуществление коммерческой деятельности или производства не допускается и там, в силу того, что эти помещения являются частью квартиры.

Важно учитывать, что в ЖК РФ отсутствуют такие понятия, как «многоквартирный дом» и «часть дома или квартиры».

С определением первого понятия можно ознакомиться в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г.

N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Согласно тексту этого постановления, многоквартирный дом — это совокупность нескольких жилых помещений (квартир), у которых имеются самостоятельные выходы или на прилегающий к дому земельный участок, или в помещения общего пользования (как правило, речь идет о подъезде).

Порядок изменения назначения объекта

Перевод квартиры из статуса жилого помещения в статус нежилого, является сложной и комплексной процедурой. Изначально в статье 288 ГК РФ указано, что осуществлять коммерческую деятельность в жилых помещениях не допускается.

Следовательно, необходимо изменить назначение недвижимости. При этом нужно учитывать все требования, указанные в тексте Жилого Кодекса РФ (в частности, в статье 22 ЖК РФ), а также законодательстве РФ о градостроительной деятельности.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое состоит из следующих пунктов:

• Составление заявления;
• Сбор пакета документов;
• Подача заявления и документов в компетентные органы;
• Ожидание решения органов (возможно, будет проведен осмотр помещения специальной комиссией);
• При получении положительного решения заявителю выдается новая документация на помещение и соответствующая запись вносится в реестр нежилых помещений (как правило — коммерческих).

Но чтобы провести эту процедуру, нужно знать, при каких условиях возможен перевод жилого помещения в нежилое, какие инстанции занимаются этими вопросами, какие документы нужно собрать для подачи заявления и, наконец, сколько это будет стоить и сколько займет времени. Словом, знать все аспекты того, как перевести нежилое помещение в жилое.

Основания

Прежде чем обращаться с заявлением на перевод жилого помещения в нежилое, гражданин должен ознакомиться с тем, когда эта процедура не допускается. Если его случай не попадает ни под один из запретов — можно собирать документы и оформлять заявление.

Случаи, когда перевод жилого помещения в нежилое запрещен:

• Доступ к объекту невозможен без использования жилых помещений или прилегающих к ним помещений общего пользования;
• Объект является частью жилого помещения, или используется на данный момент владельцем недвижимости или другим гражданином (сожителем, съемщиком и т.д.) в качестве места постоянного проживания;
• Право собственности на переводимый объект обременено правами третьих лиц;
• Объект располагается в наемном доме социального использования.

Таким образом, перевод жилого помещения в нежилое возможен только если квартира расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под ней, являются нежилыми.

Куда обращаться?

Для того чтобы осуществить перевод жилого помещения в нежилое, нужно обратиться с заявлением в орган местного самоуправления. Эти инстанции обязаны рассматривать подобные запросы, а все отказы должны быть обоснованы.

Обращаться с запросом на перевод жилого помещения в нежилое можно к следующим инстанциям:

• Представительный орган муниципального образования.
• Глава (обычно, председатель) муниципального образования.
• Местный административный орган.
• Контрольный орган муниципального образования.
• Другие инстанции со схожим спектром функций и полномочий.

Подавать заявление с документами рекомендуется лично, или заказным письмом. На сегодняшний день обращаться к варианту отправки онлайн-заявки не рекомендуется, с ним может возникнуть ряд сложностей. А в некоторых регионах России он просто недоступен.

Необходимые документы

Кроме заявления, которое может составляться в свободной форме, для перевода жилого помещения в нежилое нужно собрать дополнительно целый пакет документов. Этот пакет затем направляется в органы муниципального образования.

Перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое:

• Документация, подтверждающая право собственности заявителя на указанную недвижимость (правоустанавливающие документы).
• План объекта перевода, с полным техническим описанием. В случае жилого помещения таким документом является технический паспорт.
• Поэтажный план многоквартирного дома, где располагается объект перевода.
• Подготовленный и должным образом оформленный проект переустройства или перепланировки переводимой жилой недвижимости. Необходим только в тех случаях, когда перевод требует дополнительного переустройства или перепланировки.
• Если использование переводимого объекта невозможно без присоединения части имущества многоквартирного дома, то требуется также согласие от всех остальных собственников жилых помещений, которых затронет этот вопрос. Подробнее это описано в пункте 3 статьи 36 ЖК РФ и пункте 2 статьи 40 ЖК РФ.

Ниже можно скачать бланк заявления в государственные инстанции на перевод жилого помещения в нежилое.

Срок и стоимость

Максимальный период, в течение которого орган муниципального образования должен принять решение по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, всегда составляет 45 дней. За это время сотрудники муниципальной инстанции должны решить, одобрить этот запрос, или же отказать. В последнем случае нужно предоставить причину отказа.

Платить непосредственно за разрешение не требуется. Хотя некоторые граждане или чиновники пытаются ускорить процедуру посредством взяток, но это приводит к административной ответственности для всех участников. Однако почти гарантированы расходы на сбор и оформление документации, особенно в вопросе составления плана перепланировки жилого помещения в нежилое.

Можно ли изменить назначение части квартиры?

В некоторых случаях заявители хотят изменить назначение не целиком всей квартиры, а только ее части. Как правило, это касается одной из комнат или балкона.

Примеры таких ситуаций — когда профессиональный художник или скульптор хотят переоборудовать одну из комнат под мастерскую.

При этом заявитель хочет сохранить возможность проживать на данной площади и оставить статус жилого помещения для остальной части квартиры.

Однако на практике подобные процедуры осуществить нельзя. Перевод касается только всей зарегистрированной жилплощади. Поэтому осуществить перевод и сделать одну из комнат или подсобных помещений нежилой недвижимостью не получится.

Есть ли отличия с частным домом?

Для владельцев частных домов некоторые бюрократические процедуры отличаются от таковых для владельцев квартир. Это касается и перевода жилого помещения в нежилое.

В случае квартиры заявитель должен собрать подписи от остальных жильцов для получения согласия на перепланировку. Если же объектом процедуры является дом, то в нем должен быть сделан капитальный ремонт (косметического не хватит). Недвижимость, подлежащая реконструкции или сносу, не может переводиться в статус нежилой до восстановления.

Если же переводится дом, имеющий культурную и историческую ценность, все становится еще сложнее. Для этого нужно получить подписанное и заверенное одобрение от Комитета по охране памятников культуры и истории. Причем заявитель должен привести причину, по которой здание переводится в статус нежилого, а также описать дальнейшие планы на него.

В остальном в процедурах перевода жилого помещения в нежилое для частных домов и квартир существенных различий нет. Все дополнительные нюансы могут касаться только конкретного объекта недвижимости.

Причины для отказа и последующие действия

Но в определенных случаях гражданам отказывают в праве перевода квартиры в нежилое помещение.

Причины для отказа в переводе жилого помещения в нежилое:

• Отсутствует согласие со стороны остальных жильцов квартиры и дома.
• Предоставлен не полный перечень документации.
• Предоставленная документация сфальсифицирована или в заявлении содержится недостоверная информация (это повлечет за собой привлечение к административной ответственности).
• В помещении отсутствует подключение к основным инженерным коммуникациям.
• Заявитель нарушил предусмотренные законодательством условия проведения данной процедуры.

Если заявителю отказали в переводе помещения в статус нежилого (например, переоборудовав квартиру в технические помещения), то инстанция обязана обосновать данное решение. Соответствующие обязательства описаны в части 1 статьи 24 ЖК РФ.

Бесплатная консультация юриста по телефону: