Чаще всего наследники желают продать квартиру после вступления в наследство в случаях, если им срочно необходима крупная сумма денег либо с учетом других обстоятельств. Наследник может распоряжаться полученным имуществом по своему усмотрению, но чтобы успешно совершить сделку, нужно заранее учесть все нюансы. О чем необходимо знать и к чему готовиться, узнаем в материале статьи.
Когда можно продать наследственную квартиру?
С учетом законодательства официальный получатель имущества считается владельцем, начиная со дня кончины наследодателя.
Даже если он пока не успел оформить имущество в собственность и зарегистрировать права на него в Росреестре, ему уже будет присвоен статус владельца имущества.
Но для совершения сделки новый собственник должен будет в первую очередь вступить в право наследования и зарегистрироваться. Только тогда он сможет начать искать покупателя и собирать документацию, необходимую для регистрации сделки.
Важно! Чтобы сделка о продаже считалась действительной, наследник должен получить документ о праве на собственность. Без этого документа он не сможет осуществить сделку с квартирой или другой недвижимостью.
О порядке вступления в права наследства подробно написано в третьей части ФЗ №146 ГК РФ. С учетом положений ст. 1154 наследство нужно принять до истечения шести месяцев, начиная со дня кончины предыдущего владельца. В этот период правопреемнику нужно принять его самостоятельно или проинформировать о своих планах нотариуса.
Чтобы стать уполномоченным продавцом и успешно продать квартиру, понадобится:
- получить документ на наследство;
- зафиксировать жилье в кадастровых органах при отсутствии регистрации;
- зарегистрировать право на квартиру в органах Росреестра;
- при наличии обременения на квартиру добиться согласия на продажу у держателя залога или выкупить жилье за свои средства.
Из видео вы узнаете о продаже квартиры, полученной в наследство:
Порядок проведения сделки
Если на протяжении шести месяцев не было зафиксировано поступления требований о праве на наследство со стороны родственников умершего или третьих лиц, наследнику выдадут подтверждение.
Этот документ официально фиксирует, что теперь жилье находится у него в собственности, и он может распоряжаться им по своему усмотрению.
После истечения шестимесячного срока претенденты на наследуемое имущество могут предъявлять свои права только в судебном порядке.
Важно! Если имущество присутствует во владении меньше 3 лет, при его реализации потребуется внести налоговый взнос в сумме 13 % от общей цены жилья за вычетом одного миллиона рублей. Его могут не платить те, у кого трехлетний срок уже истек.
При отсутствии претензий новому собственнику понадобится обратиться в МФЦ или органы Росреестра с полным комплектом всех необходимых документов. В период от 5 до 10 дней он сможет получить выписку из ЕГРН, где будет отмечен как собственник в соответствующей графе. Только тогда можно возобновлять процесс реализации самостоятельно или при помощи риэлторов.
В комплект документации для предоставления в госорганы должны входить:
- Свидетельство о праве на имущество.
- Договор о покупке жилья предыдущим владельцем.
- Выписка, полученная из ЕГРН.
- Техпаспорт.
- Справки, подтверждающие отсутствие задолженностей.
- Квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 руб.
Поиск покупателя и подготовка документов
Продажа квартиры по наследству – стандартная процедура, не занимающая много времени при отсутствии различных юридических сложностей.
Когда новый собственник квартиры получит все необходимые документы, ему понадобится найти покупателя. Для этого можно обратиться в риэлтерское агентство, чтобы ускорить и упростить процесс.
Когда появится покупатель, можно начать сбор документов и заключать договора купли и продажи.
Список документации согласно правилам продажи должен включать:
- паспорта собственника и покупателя;
- договор купли и продажи;
- свидетельства о правах на жилье и наследство;
- документ из ЕГРП, подтверждающий отсутствие обременений;
- справка об отсутствии лиц, зарегистрированных на территории квартиры;
- разрешение из органов опеки при наличии несовершеннолетних детей.
Оформление договора и регистрация сделки
Договор можно оформить самостоятельно, но будет лучше, если это сделает квалифицированный юрист во избежание возможных ошибок. В документе указывают цену квартиры на рынке и размер оплаченного задатка, если он имеется, ФИО и паспортные данные владельца и покупателя, информацию о продаваемом жилье, сроки и тип передачи оплаты.
В договоре должны присутствовать подписи обеих сторон, далее его необходимо непременно регистрировать в органе Росреестра. Только тогда сделку признают оформленной. Пакет документов для регистрации подают в МФЦ или в Росреестр, сам регистрационный процесс длится на протяжении 10 рабочих дней. Он может быть приостановлен из-за проблем с документами или по другим причинам.
Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
Налоги
Поскольку во время продажи имущества его новый владелец получает доход, он облагается налогом в сумме 13 % и 30 % от предельной цены для русских и иностранцев.
Продажа квартиры, полученной в наследство менее 3 лет назад, не дает права уклонения от оплаты, учитывая настоящее законодательство.
Если жилье пребывало в собственности больше трех лет, владельцу не понадобится платить налоги после его продажи.
Важно! Если наследник планирует приобрести новое недвижимое имущество после того, как реализует полученную квартиру, он сможет оформить вычет за текущий период, учитывая цену купленного жилья.
Если новый собственник хочет реализовать жилье, полученное менее 3-х лет назад, ему потребуется оплатить налог.
После того как подпишут договор, ему понадобится представить декларацию 3-НДФЛ в налоговую службу по адресу проживания в срок до 30 апреля на следующий год, когда истечет отчетный период.
Ее подают лично, отправляют по почте или по e-mail на портале ФНС в разделе приемки документации.
Законные способы не платить/снизить налог
Продать имущество без уплаты налогов или с уплатой, но по сниженной ставке можно, если собственник имеет право на определенные льготные условия. Такое преимущество есть только у резидентов РФ.
По общим положениям, если срок владения квартирой превышает три года, продавец сможет получить налоговый вычет в размере 13 % от стоимости жилья.
Если этот срок менее трех лет, понадобится оплатить налог со стоимости квартиры за исключением 1 миллиона рублей.
Важно! Нужно учитывать, что начало отсчета трехлетнего срока должно начинаться с даты кончины наследодателя, а не с даты, когда в ЕГРП была внесена запись о смене собственника.
После смены правил, касающихся налогов, с 1 января 2016 года 13 % не будут взимать с собственников, владеющих имуществом более 5 лет.
Избежать внесения НДФЛ могут наследники, получившие жилье после приватизации, в подарок от члена семьи или родственника, а также на основании договора с пожизненным содержанием и иждивением.
Такое правило действует с даты, которая будет указана, и позволяет больше не платить налог тем, кто унаследовал недвижимость.
Если имущество было продано за цену меньше 1 миллиона рублей, владельцу не придется оплачивать налог, обычно это происходит при продаже комнаты либо части помещения. Не платить НДФЛ после получения наследства на законных основаниях могут пенсионеры, инвалиды детства, а также первой и второй групп. С этой целью в инспекцию подают заявление о принадлежности к льготной категории или о наличии статуса пенсионера.
Сроки продажи
Закон не предусматривает определенные сроки продажи квартиры, полученной в наследство. Точный период будет зависеть от обстоятельств, наличия других наследников и обременений, сроков подготовки документов и проведения сделки.
Гражданину, получившему квартиру, понадобится выдержать шестимесячный срок, после официально стать собственником и реализовать полученное имущество.
В среднем сроки продаж занимают от 6 – 8 и до 12 месяцев при отсутствии веских причин по аннулированию сделки и других негативных факторов.
Если один из наследников продает свою долю в собственности
При наличии долей в одной квартире один из наследников может продать свою часть, которая досталась ему по завещанию или иным способом.
Квартиру могут оформить в долевую собственность при жизни наследодателя, также ее разделяют на доли между наследниками, если до этого было не оговорено, кто из них получит определенную часть.
Определить долю в доме или квартире не так сложно, но для этого нужно учитывать положения законодательства.
Существует несколько важных нюансов:
- Когда завещатель не указывает, кому причитается конкретная часть, после его кончины имущество разделяют между наследниками в равных долях.
- Наследодатель также имеет право не делить квартиру или другую недвижимость при жизни и оставить ее наследникам по завещанию. В таком случае будет считаться, что имущество было завещано в равных частях.
Наследник, не планирующий проживать на территории своей доли или использовать ее по другому назначению, имеет право продать свою часть или передать ее другому наследнику путем официально оформленного отказа. Но часто один из наследников препятствует продаже доли, поскольку не хочет разделять квартиру. По закону один наследник не обязан спрашивать разрешение у второго и теоретически может продать свою часть.
Но в юридической практике зафиксировано немало сложностей и споров, связанных с долевой собственностью. Если решать вопрос мирным путем, один владелец может выкупить часть имущества у второго и оформить ее на себя. В противном случае вопрос будут решать в суде и делить поровну прибыль, полученную от проданной квартиры. Продажа доли связана с большим количеством сложностей, особенно если один из владельцев не дает добровольного согласия на продажу части имущества.
Риски обеих сторон
Продажа наследственной недвижимости нередко связана с различными рисками, ведь достаточно часто такие сделки оспариваются в суде или полностью аннулируются. Проблемы, связанные с продажей, могут возникнуть, если по завещанию на квартиру претендуют и другие лица, либо существуют наследники, не указанные в завещании, но планирующие защищать свои права в суде.
Риски продавца
Продавая квартиру, полученную в результате наследства, нельзя предугадать возможные риски, особенно если речь идет о продавце.
В случае отмены сделки ему придется возвращать деньги в размере полной суммы, полученной от продажи, и компенсировать моральный вред и убытки, понесенные покупателем.
Также он должен будет возмещать расходы на вложения, сделанные последним собственником, в случае необходимости. Это может быть ремонт, переоборудование или изменение назначения квартиры.
Другие наследники могут настаивать на аннулировании договора купли-продажи через суд. Если им это удастся, наследодатель будет лишен прав собственника на квартиру, причем его даже могут лишить доли в имуществе. Можно попытаться максимально предотвратить вероятные риски, если недвижимость уже была зарегистрирована по свидетельству о праве собственности.
Наследник может избежать негативных последствий, если сможет:
- выждать время, не продавая квартиру сразу, таким образом он сможет сэкономить и на налоге, если пройдет более трех лет;
- постараться урегулировать конфликты с остальными наследниками мирным путем;
- узнать о планах других наследников и обсудить с ними возможные варианты по реализации имущества, особенно если речь идет о долевой собственности;
- обратиться к нотариусу для проверки наличия других завещаний от умершего;
- объединиться с покупателем в случае претензий со стороны других наследников и решения вопроса в суде.
Риски покупателя
Покупая квартиру у наследников, стоит заранее предусмотреть возможные риски и негативные последствия. При наличии судебных споров, которые могут возникнуть уже после продажи имущества, сделка может быть признана нелегальной и аннулироваться по решению суда.
Чаще всего это происходит, когда квартиру продают, не поставив в известность лиц, имеющих прямое или косвенное отношению к этому имуществу. К примеру, подать в суд может супруг или супруга наследодателя, кредиторы, если на имуществе было обременение, иные третьи лица.
Нередко в споры вступают потенциальные наследники, о наличии которых становится известно уже после истечения шести месяцев с момента передачи квартиры в собственность. В зависимости от их очередности они также могут иметь право на долю в имуществе и пытаться вернуть свою собственность в судебном порядке. В таком случае уже проданная квартира будет возвращена покупателю и станет предметом длительных споров в суде.
Покупателю удастся минимизировать риски, если он сможет:
- подождать некоторое время и не пытаться перепродать купленную недвижимость, поскольку такая продажа не станет гарантией отказа в оспаривании сделки в дальнейшем;
- не проводить перепланировку и не организовывать ремонт в новой квартире;
- запрашивать выписки по купленному объекту в Росреестре на протяжении 6 – 12 месяцев с момента покупки, а также справки в МФЦ с информацией о прописанных лицах;
- не делать поспешных шагов и постараться сохранять спокойствие, не соглашаясь на сомнительные предложения со стороны продавца и других лиц;
- постараться не участвовать в судебных спорах за исключением самых сложных ситуаций;
- взаимодействовать с продавцом и постараться решить проблемы мирным путем;
- обратиться в полицию или прокуратуру, если были нарушены его права.
Детально о покупке и продаже квартиры, полученной по наследству:
Заключение
Продажа унаследованного имущества порой представляет проблему, если изначально на собственность претендуют другие наследники или третьи лица, а также при наличии различных спорных ситуаций.
Если получатель квартиры сумел решить вопрос мирным путем, официально оформил имущество в собственность и собрал все необходимые документы, он может провести сделку и не опасаться возможных неприятностей в будущем.
При желании можно минимизировать любые риски, изучив ситуацию заранее и выждав установленные законом сроки.
Продажа квартиры после вступления в наследство: правила, сроки
Если вы получили квартиру в наследство, платить налог за это не нужно. А вот при последующей продаже придется заплатить НДФЛ в размере 13%, если с момента регистрации права собственности прошло мало времени. Кроме того, очень важно оформить сделку правильно, чтобы избежать проблем в будущем.
Я юрист по наследственным делам. В этой статье я расскажу, можно ли продать унаследованную квартиру и как это сделать. Также вы узнаете, какие сложности вас могут поджидать, как продать жилье ребенка и когда вы можете быть освобождены от уплаты налога.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Получение нотариального свидетельства о наследстве – половина дела. Дополнительно вам нужно дождаться, когда право собственности будет зарегистрировано. Нотариус сам подаст документы в Росреестр в электронном виде. Полноценно распоряжаться недвижимостью вы сможете только с момента госрегистрации права.
Таким образом, для продажи унаследованной квартиры вам нужно:
- Подать нотариусу заявление о принятии наследства.
- Подождать полгода с момента смерти наследодателя.
- Получить свидетельство о праве на наследство.
- Дождаться, когда право собственности на квартиру будет зарегистрировано. Обычно на это уходит 2-3 дня.
За получение свидетельства о наследстве в виде квартиры или дома нужно еще заплатить госпошлину. Родственники первой очереди наследников оплачивают 0,3 % от стоимости недвижимости, но не больше 100 тысяч рублей. Другие наследники платят 0,6 % от общей суммы полученных благ, но в пределах 1 миллиона рублей (ст. 333.24 НК РФ).
Несовершеннолетние наследники освобождаются от государственной пошлины.
Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по наследству в вашем случае
Сложности при продаже наследственной квартиры
При продаже квартиры обязательный документ – выписка ЕГРН (выдается вместо свидетельства о праве собственности). Выписка содержит информацию о текущем собственнике, дате регистрации права, характеристиках недвижимости.
Если покупатель установит, что квартира или дом приобретены по наследству совсем недавно, то есть риск срыва сделки. Основание – частая практика обжалования покупки наследниками, чьи права были нарушены.
Однако с 2019 года действует закон, возлагающий ответственность за сделку на наследников. Добросовестные покупатели могут спокойно приобретать объект и использовать по назначению. В случае появления претензий от других наследников, их интересы не будут затронуты.
Пример отмены сделки после покупки квартиры полученной по наследству:
Гражданин Соловьев получил по наследству квартиру, которую продал через 2 года гражданину Ивченко. Через полгода после покупки Ивченко получил повестку в суд. Цель – рассмотрение иска гражданки Бессарабовой, являющейся родной сестрой Соловьева, которая не знала о смерти бабушки, а потому не заявила свои претензии на наследуемую квартиру.
Поскольку срок исковой давности по таким спорам составляет 3 года, суд отменил продажу и обязал нотариуса выдать новое свидетельство с учетом еще одного наследника. Соловьев обязан вернуть полученные за жилье деньги, но уже растратил их.
Ранее вернуть уплаченные деньги было достаточно сложно. Поэтому покупатели неохотно приобретают наследственную собственность.
Сложнее всего продать недвижимость ребенка
И это факт. Если ваш ребенок получил в наследство квартиру, перед тем, как ее продавать, нужно заручиться разрешением органа опеки. Просто так вам его не выдадут — необходимо предоставить другое жилье взамен, причем оно должно быть не хуже того, которое продается. Сделка усложняется, ведь вам одновременно нужно купить другую квартиру и продать ту, которая принадлежит ему.
Если вам предлагает помощь риэлтор, не отказывайтесь. Но при условии, что он хороший. Вы потеряете примерно 50 000-100 000 руб., но эта сумма закладывается в стоимость квартиры ребенка. Зато вам не придется заниматься такой сложной сделкой, которая при неграмотном подходе может сорваться в любой момент.
Сроки продажи квартиры и размер налога
При наследовании квартиры (дома) налог не удерживается. Вы оплачиваете только государственную пошлину и сопутствующие услуги.
Но если решите продать недвижимость, придется заплатить НДФЛ. Продажа квартиры подразумевает получение денежной прибыли, поскольку наследство – безвозмездная сделка и переходит в собственность наследника без больших финансовых вложений.
В 2022 году сумма налога составляет:
- 13 % – для резидентов России (граждане РФ, иностранцы, апатриды, постоянно проживающие на территории страны);
- 30 % – для нерезидентов (иностранцы, апатриды, граждане РФ, постоянно проживающие за пределами Российской Федерации).
Предоставить декларацию 3-НДФЛ нужно в ИФНС не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Потом после проверки необходимо заплатить налог до 15 июля. Например, если вы продали недвижимость 23 августа 2019 года, подать декларацию нужно до 30.04.2020 года.
Просрочка платежа – основание для назначения дополнительной пени и наказания по статьям КоАП РФ.
Освобождение от уплаты налога
Статья 217.1 Налогового кодекса России предусматривает следующие основания освобождения от налогообложения:
- продажа с одновременным получением нового жилья по программе реновации;
- доход, полученный от продажи собственности, ниже кадастровой цены объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Также не нужно платить налог, если квартира была в собственности более трех лет. Декларацию подавать тоже не надо.
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Имущественный вычет
Налоговый вычет составляет 1 000 000 рублей. Благодаря ему вы можете уменьшить сумму налога, если вычтете из вырученных от сделки денег 1 млн руб.
Пример продажи дома полученного по наследству с уплатой налога с имущественным вычетом:
- Гражданка Прусько получила по наследству дом стоимостью 4 миллиона рублей, который продала через 2 года за 3 800 000 рублей. Согласно закону, сумма налога гражданки Прусько составит:
- 3 800 000 * 13% = 494 000 рублей.
- Но женщина подала декларацию на оформление налогового вычета. Тогда сумма оплаченного налога составила:
- (3 800 000 – 1 000 000) *13% = 364 тысячи рублей.
Порядок получения наследственной недвижимости в собственность
Независимо от того, наследуется квартира (дом) или другое имущество, порядок действия наследников будет следующим:
- Возникновение оснований для приобретения наследства. Передача собственности доступна только после смерти человека или признания его умершим, что подтверждается решением суда.
- Обращение родственников к нотариусу с заявлением на открытие наследственного производства. Подать заявления должны все родственники, претендующие на имущество. При передаче ценностей на основании завещания нотариус составляет распорядительный документ, оглашая список всех получателей благ.
- Ожидание полугода. За это время нотариус изучит список собственности, проверит технические и правоустанавливающие документы, установит наличие имущественных прав у наследодателя.
- Получение нотариального свидетельства о приобретении имущества в собственность.
Раньше наследники должны были сами подавать документы для регистрации права собственности на недвижимость. Как я говорила ранее, теперь это делают нотариусы.
На стадии регистрации имущественных прав также оплачивается государственная пошлина. За квартиру нужно заплатить 2 000 руб.
Таблица «Особенности приобретения имущественных прав на собственность»
| Необходимые документы | На стадии открытия наследственного производства потенциальный получатель имущества готовит следующие документы:
|
| Государственная пошлина | В 2022 году госпошлина составляет:
|
| Сроки | Общий срок приобретения наследства составляет полгода. Он начинает считаться со следующего дня после смерти наследодателя. При передаче наследства на основании права представления срок продлевается до 9 месяцев. Срок исковой давности составляет 3 года со дня, когда потенциальный наследник стало известно о нарушении его имущественных прав |
Порядок продажи недвижимости, полученной по наследству
Приступать к продаже приобретенной по наследству квартиры или дома можно уже после завершения процедуры регистрации прав собственности в Росреестре.
Алгоритм действий:
- Подготовка объявления о продаже.
- Поиск покупателя.
- Предварительное согласование условий сделки.
- Оформление договора купли-продажи.
- Получение денег и передача собственности на основании акта приема-передачи.
- Перерегистрация имущественных прав в Росреестре на нового владельца.
- Подготовка декларации 3-НДФЛ.
- Оплата налога.
Отчуждение доли недвижимости имеет ряд особенностей. Другие дольщики наделены правом первоочередной покупки, поэтому наследник готовит и отправляет им официальное уведомление (ст. 250 ГК РФ).
В предложении значится сумма продаваемой доли.
При отсутствии ответа в течение месяца человек может самостоятельно продавать собственность, но стоимость объекта не может быть ниже той, которая указана в предложении.
Содержание и образец договора
Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах — по одному для продавца, покупателя и Росреестра.
Что в нем указывается:
- дата составления;
- сведения о продавце и покупателе;
- подробное описание недвижимости (адрес, этажность, количество комнат, площадь);
- стоимость имущества;
- условия внесения денег на счет покупателя (оплата аванса, возможность его возврата);
- сроки перерегистрации прав на объект;
- ответственность сторон за нарушение условий;
- условия изменения или расторжения договора.
Документы
Список обязательных документов:
- паспорт продавца;
- нотариальное свидетельство о приобретении наследства;
- выписка ЕГРН, подтверждающая перерегистрацию прав на объект;
- технический и кадастровый паспорта на недвижимость;
- справка ЖЭК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- справка с места проживания, подтверждающая отсутствие других лиц, прописанных на территории недвижимости.
Регистрация сделки
Проще всего подать документы на регистрацию через МФЦ. Предварительно лучше записаться на прием по телефону или через сайт центра. В назначенное время продавец и покупатель приходят вместе.
При себе необходимо иметь:
Переход права собственности на покупателя зарегистрируют за 5-7 дней. Потом ему нужно прийти в МФЦ и получить новую выписку из ЕГРН.
Вопросы к юристу о продаже унаследованной квартиры
Продажа квартиры при наследовании
Перед законными правопреемниками умершего родственника часто встает такой вопрос, как продажа квартиры, полученной по наследству.
Сделать это можно только после того, как получено нотариальное свидетельство и оформлено право собственности на недвижимость в органах Росреестра. Этот факт подтверждается выпиской ЕГРН.
После ее получения можно приступать к поиску покупателя и подготовке необходимых документов.
Особенности продажи унаследованной квартиры
Отчуждение квартиры наследниками мало отличается от обычной продажи, включая необходимость согласования с органами опеки, если в помещении прописан несовершеннолетний ребенок. На практике сделка осложняется тем, что, как правило, наследников бывает несколько, и квартира находится в общей долевой собственности. Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо:
- письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий;
- получить от них письменное согласие или отказ, поскольку у других участников есть право преимущественной покупки;
- подождать 30 дней, и если ответа не будет, можно расценивать его отсутствие как отказ от покупки.
Если один из наследников нарушит закон и не предложит свою долю другим, последние имеют право в течение 3-х месяцев восстановить свое право преимущественной покупки в судебном порядке. Найти покупателя на долю в праве на квартиру достаточно сложно. Ведь она не считается в квадратных метрах или комнатах. Каждый из сособственников имеет право пользоваться жильем на равных условиях.
Раздел недвижимого наследства у нотариуса
Как уже было отмечено, общая долевая собственность на жилое помещение не всегда удобна для наследников, так как создает неудобства при продаже такой квартиры. Один из вариантов решения — раздел наследства, который производится у нотариуса.
Например, если в состав имущества входит квартира, загородный дом, гараж, автомобиль, наследники могут составить соглашение, в котором укажут, кому переходят конкретные объекты.
При этом не обязательно придерживаться размера наследственных долей, или можно предусмотреть денежную компенсацию.
Соглашение о разделе наследственного имущества можно составить, как до регистрации недвижимости в органах Росреестра, так и после нее. После удостоверения нотариусом, оно является правоустанавливающим документом для государственных органов, на основании которого производится регистрация квартиры на одного наследника. Такое решение упрощает ее последующую продажу жилья.
Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей
С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно.
Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем. Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм.
Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме.
Так, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения.
В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы. Для покупателя такая сделка нежелательна.
Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями.
Документы, требующиеся при продаже квартиры
- Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
- Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
- Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).
Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости.
Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:
- паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
- обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
- разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.
Налог с продажи наследственной квартиры
Налог с унаследованного имущества по закону в нашей стране не взимается, его заменила уплата государственной пошлины при оформлении наследства у нотариуса. Что касается сделки по продаже полученной по наследству квартиры, то она облагается НДФЛ по общим правилам.
- Если продается недвижимость, находящаяся в собственности продавца менее 3-х лет, то с дохода, полученного от продажи нужно уплатить налог в размере 13 % от полученной суммы.
- Если с момента наследования квартиры прошло три года и более, сделка не подлежит налогообложению. Срок отсчитывается с момента возникновения права на имущества, то есть со дня смерти наследодателя.
В первом случае продавец обязан по истечении налогового периода, в котором была совершена сделка (год), подать в ФНС декларацию и перечислить самостоятельно рассчитанную сумму до 1 июля следующего года.
С 2016 года общий минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет. Однако в отношении продажи квартир, основанием приобретения которых является наследование, сделано исключение (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
При продаже унаследованной недвижимости предоставляется налоговый вычет на сумму 100 000 000 рублей.
Порядок продажи квартиры после вступления в наследство: когда можно, налоги, льготы — продажа наследственной квартиры менее 3 лет
3 124 просмотров
После оформления наследства и регистрации права собственности, владельцы движимого/недвижимого имущества могут распоряжаться им по своему рассмотрению. Они могут совершать любые сделки, которые не запрещены законом – подарить или продать унаследованное имущество. Однако закон устанавливает некоторые ограничения. Рассмотрим подробнее.
Можно ли продать квартиру, полученную в наследство?
Чтобы полноценно распоряжаться активами наследодателя наследнику нужно:
- подать заявление о принятии имущества;
- оплатить пошлину;
- получить свидетельство;
- оформить право собственности.
Свидетельство о правах на наследство является правоустанавливающим документом. Однако для продажи квартиры его недостаточно.
Наследник должен оформить наследственную квартиру надлежащим образом. Недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
Регистрация носит заявительный характер. Для этого потребуется подать документы в Росреестр.
Важно! Продажа квартиры до государственной регистрации права собственности является незаконной.
Когда можно продавать квартиру после вступления в наследство
Продать квартиру можно хоть на следующий день после вступления регистрации права собственности. Права владельца при сделке подтверждаются следующими документами:
- выписка из ЕГРН (правоподтверждающий документ);
- свидетельство о праве на наследство (правоустанавливающий документ).
Если гражданин вступил в наследство фактически, у него отсутствуют документ о правах на наследство. Также он не может провести государственную регистрацию объекта. Поэтому продажа квартиры в такой ситуации невозможна.
Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда вступление в наследство оформлялось в судебном порядке. В таком случае право собственности на объект возникает с момента вступления решения суда в законную силу. Государственная регистрация права проводится на основании судебного решению.
Важно! Закон обязывает наследника оформить квартиру в собственность не позднее 30 дней с момента получения наследства.
Если квартира получена в наследство менее 3 лет назад
Законодатель предусматривает необходимость оплаты подоходного налога наследниками, которые продают имущество покойного в течении 3 лет с момента смерти. Величина платежа составляет 13% от стоимости квартиры.
В случае продажи унаследованной квартиры, которая была во владении менее 3 лет, необходимо подать налоговую декларацию. Документ сдается по месту регистрации налогоплательщика.
Срок подачи отчетности – 30 апреля будущего отчетного периода (ст. 229 НК РФ). Отчетную документацию можно подать в бумажном или электронном виде. Детальную информацию можно найти на официальном сайте ФНС – nalog.ru.
Как продать квартиру после вступления в наследство
Алгоритм продажи квартиры, полученной в наследство:
- Подготовка документов.
- Составление договора.
- Регистрация сделки.
- Получение документов.
Необходимые документы
Для совершения сделки купли-продажи квартиры требуется подготовить:
- паспорт владельца имущества и покупателя;
- правоустанавливающие бумаги на жилье;
- свидетельство на наследство;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- документы, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным платежам;
- выдержка из домовой книги;
- отказ совладельца жилья от выкупа доли.
Если продается имущество, которое принадлежит малолетним гражданам, то дополнительно потребуется согласие органа опеки. Если несовершеннолетний или недееспособный гражданин является покупателем, то дополнительно нужно приложить гражданские паспорта представителя и документы, подтверждающие его полномочия.
В случае совершения сделки через представителя, нужно приложить гражданский паспорт и нотариальную доверенность от имени собственника.
Договор купли-продажи квартиры
Отчуждение объекта недвижимости подразумевает оформление договора купли-продажи. Документ обязательно составляется в письменном виде (ст. 550 ГК РФ). Иначе сделка считается недействительной.
Нотариальное удостоверение подобных сделок требуется в следующих случаях:
- одной из сторон следки является несовершеннолетний гражданин;
- покупателем является недееспособный гражданин.
Соглашение подписывается покупателем/продавцом. От лица несовршеннолетнего или недееспособного покупателя должен выступать законный представитель или опекун.
Стоимость отчуждаемого имущества указывается в договоре. Отсутствие цены в документе указывает на то, что соглашение не заключено.
Передача имущества осуществляется по передаточному акту. Переход права собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации. То есть покупателю после оформления соглашения нужно будет обратиться в Росреестр.
Договор должен содержать:
- наименование договора;
- дату, место заключения;
- сведения об участниках сделки;
- предмет соглашения;
- стоимость и порядок расчета;
- права и обязанности сторон;
- порядок перехода прав на имущество;
- порядок разрешения споров;
- подписи сторон.
Расходы
Продажа квартиры не является безвозмездной процедурой.
Затраты продавца
| 1 | Государственная регистрация права собственности на наследство | 2 000 р. |
| 2 | Услуги риелтора | 3% от стоимости квартиры |
| 3 | Оформление доверенности от имени собственника | От 2 500 р. |
| 4 | Подготовка договора | От 2 000 р. |
| 5 | Подготовка акта приема-передачи | От 1 000 р. |
| 6 | Нотариальное удостоверение | От 7 000 р. |
При регистрации права собственности покупатель должен заплатить 2 000 р. Если отчуждается только часть квартиры в многоквартирном доме, то сумма сбора составляет 200 р. (ст. 333.33 НК РФ).
Продажа квартиры, полученной по завещанию
Завещание является одним из способов получения наследства. Однако при отчуждении унаследованного имущества этот факт не играет никакой роли.
Наследник по завещанию может распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Исключение составляет ситуация, когда собственник установил завещательный отказ или возложение.
Наследодатель может установить запрет на продажу квартиры. Или обязать наследника предоставить квартиру для проживания третьему лицу.
Если покойный владелец квартиры установил завещательный отказ, то он мог назначить исполнителя завещания. Душеприказчик обязан проследить за исполнением распоряжения покойного. Поэтому в случае продажи квартиры, исполнитель завещания обязан инициировать судебный процесс для отмены прав наследника на жилье.
Важно! При отсутствии душеприказчика, недобросовестный наследник может продать квартиру. Однако право отказополучателя на проживание или пользование жилым помещением не прекращается, после отчуждения объекта.
В случае получения квартиры в наследство по закону, после получения свидетельства и регистрации права собственности, новый владелец может распоряжаться активами как пожелает. Он может подарить, обменять или продать унаследованное имущество. Отчуждение объекта недвижимости происходит на общих условиях.
Льготы при продаже квартиры
Закон устанавливает льготы по оплате нотариальных услуг для особых категорий граждан. К ним относятся инвалиды 1 и 2 группы.
Также от оплаты госпошлины освобождаются лица, продающие ветхое и аварийное жилье.
Налоги
В случае продажи квартиры в течение 3 лет с момента вступления в наследство необходимо оплатить подоходный налог. Для снижения суммы выплаты можно применить к налоговой базе стандартный вычет в размере 1 000 000 р.
Величина процентной ставки различается для следующих лиц:
- налоговых резидентов;
- налоговых нерезидентов.
Резидент выплачивает 13% от стоимости квартиры, сверх стандартного вычета, а нерезидент – 30%.
Важно! Закон не устанавливает льгот по выплате подоходного налога для отдельных категорий граждан. Выплата рассчитывается для всех наследников в одинаковом порядке.
Как продать унаследованную квартиру без уплаты налога
Облагается ли наследство налогом при продаже? Нет, если жилое помещение находится в собственности владельца более 3 лет.
Правило действует как в отношении целого объекта недвижимости, так и долевой собственности. Если унаследованное имущество продается раньше установленного минимального срока, то оно облагается НДФЛ на общих основаниях.
Пример. Налогоплательщик унаследовал 2-комнатную квартиру. Через 6 месяцев он решил ее продать. Стоимость объекта недвижимости составляет 3 000 000 р. Величина суммы налога составит (3000000 — 1000000) × 13% = 260 000 р.
Если налогоплательщик покупает новое жилье в том же году, то расчет налога может производиться по иной схеме.
Отчуждение части имущества
При получении квартиры в наследство по закону, имущество делится между получателями в равных долях. Если один из наследников желает продать свою долю, то он обязан предоставить право первоочередного выкупа совладельцам жилья (ст. 250 ГК РФ). Предложение не должно отличаться по цене и условиям, которые будут предложены другим покупателям. Исключением является продажа жилья с публичных торгов.
Правила продажи доли в унаследованной квартире:
- Продавец должен письменно уведомить совладельцев о своем намерении продать часть квартиры. В уведомлении указывается цена объекта недвижимости и иные условия сделки.
- Для принятия решение совладельцам дается 1 месяц. Если по истечении срока они не выкупят предложенную часть имущества, наследник может продавать ее кому захочет.
- Если совладельцы дадут письменный отказ от первоочередной покупки части жилья, то продавец может реализовать имущество досрочно.
Если же продавец продаст жилье третьим лицам, то совладелец, которому полагалось преимущественное право покупки, может потребовать через суд перевода прав покупателя. Для подачи соответствующего иска совладельцу жилья дается 3 месяца.
Важно! Закон устанавливает запрет на передачу права преимущественной покупки третьим лицам.
В квартире прописан малолетний ребенок
Под пропиской понимается регистрация по месту жительства. Родитель имеет право зарегистрировать ребенка в жилом помещении, в котором он прописан, без согласия собственника.
Поэтому наследник может столкнуться с ситуацией, когда в его квартиру прописан посторонний несовершеннолетний ребенок.
Важно! Регистрация по месту жительства не является основанием для возникновения права собственности. Поэтому наследник может выписать как ребенка, так и его родителей после государственной регистрации прав на наследство.
Если малолетний ребенок является совладельцем недвижимости, то продажа такого объекта допускается только с согласия районного отдела опеки по месту регистрации ребенка (ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ). Предварительно необходимо предоставить ему долю в другой квартире взамен.
Нужно ли согласие супруги
Унаследованное или подаренное имущество (квартира/дом) является собственностью получателя. Оно относится к личной собственности супруга.
Следовательно, согласие второго супруга на совершение сделки купли-продажи квартиры не требуется.
Исключение составляет ситуация, когда супружеская пара оформила брачный договор или соглашение о выделении долей в совместной собственности супругов. В добровольном порядке стороны могут предусмотреть любой вариант раздела. В том числе передать часть прав на наследственное имущество.
Какую сумму нужно указывать в договоре
Сумма подоходного налога рассчитывается исходя из цены указанной в договоре купли-продажи. Однако, продавцу выгодно ее искусственно занизить, чтобы уменьшить налоговую нагрузку.
В таком случае покупатель становится мишенью для мошенников. При расторжении сделки продавец должен будет вернуть только ту сумму, что указана в соглашении. Доказать получение иной суммы просто нереально.
Кроме того, за уклонение от уплаты налогов предусмотрена уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ). Чтобы избежать судебной волокиты покупателю нужно настаивать на отображении в договоре рыночной стоимости объекта.
Стоит ли бояться покупать унаследованное жилье
Судебная практика уже давно демонстрирует торжество справедливости. Возможные споры между наследниками не являются поводом для расторжения сделки и возврата купленной квартиры.
Еще в 2003 году Конституционный суд разъяснил, что имущество не может быть истребовано у добросовестного покупателя, невзирая на притязания наследников. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 42 Постановления Пленума ВС № 9.
Верховный суд уточнил, что если возврат имущества в натуре невозможен, то наследник должен произвести компенсацию его стоимости другому претенденту. То есть если после продажи квартиры выявится другой претендент на наследство, то такое имущество не может быть изъято у добросовестного покупателя. Все претензии должны предъявляться к наследнику, даже если завещание будет оспорено в суде.
Исключением из правил может быть сговор между наследников и покупателем. Если такой факт будет установлен в суде, то сделка будет признана недействительной. Следовательно, имущество придется вернуть.
Продажа унаследованной квартиры имеет свои нюансы. Многое зависит от количества и возраста совладельцев, срока нахождения имущества в собственности, наличия льгот. Также нужно учитывать первоочередное право на покупку жилья. Без помощи опытного юриста сложно учесть все требования законодательства.
На нашем сайте можно заказать обратный звонок. Консультации предоставляются совершенно бесплатно. Юрист изучит ваши обстоятельства и подскажет, как лучше поступить, чтобы не нарушить закон и остаться при своих интересах.
Также вы сможете договориться о подготовке необходимых документов для продажи квартиры.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!